Uwagi o rynku nieruchomości w Polsce, stan na koniec 2008 roku na tle analizy ubiegłego dwudziestolecia.

Szczególnie istotny wpływy na takie wyniki budownictwa mieszkaniowego ma zapaść w spółdzielczym jego segmencie. W 1997 r. spółdzielnie oddały do użytku tylko 23,1 tys. mieszkań, podczas gdy w 1991 r. - czterokrotnie więcej. Począwszy od 1994 r. liczba mieszkań budowanych przez spółdzielnie jest niższa od budowanych indywidualnie.

 Zanikło całkowicie budownictwo zakładowe. W 1996 r. zakłady oddały do użytku 1,6 tys. mieszkań (w I półroczu 1997 r. - 390 mieszkań), podczas gdy jeszcze w latach 1986 - 1990 przedsiębiorstwa budowały średnio 98 tys. mieszkań rocznie. Według GUS w 1997 r. w innych formach budownictwa (komunalnym, zakładowym, przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem, społecznym czynszowym wybudowano łącznie 7.062 mieszkania.

Ze względu na zwiększenie udziału budownictwa indywidualnego oraz obowiązujący system kredytowania przeciętna powierzchnia nowo oddawanych mieszkań systematycznie rosła. Od 2000 r. zwiększyła się ona o 32 mkw. i na koniec czerwca 2006 r. wynosiła 68,7 mkw. Przy czym w budownictwie prywatnym - 148,6 m kw., a w spółdzielczym - 75,8 mkw.

W latach 1980 - 2000 utrzymują się niekorzystne relacje dochodów ludności do cen w budownictwie. W latach 80-tych można było kupić za przeciętną pensję 0,8 - 1,2 mkw. powierzchni mieszkania, w 1993 r. - 0,5 mkw., w 1995 r. - 0,7 mkw., w 1997 r. - 0,6 mkw. Dla porównania w większości krajów gospodarczo rozwiniętych przeciętne wynagrodzenie odpowiada wartości zakupu 1,5 - 2,0 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania. Średnia cena mkw. nowego mieszkania w Polsce była w 1997 r. 90-krotnie wyższa niż w 1989 r., a przeciętna płaca netto zwiększyła się w tym czasie 42-krotnie. Warto przytoczyć te dane historyczne, gdyż kształtują one poziom, z jakiego startuje Polski rynek nieruchomości.

Przeprowadzone przez GUS badania budżetów gospodarstw domowych pozwalają między innymi na ocenę rozkładów wydatków gospodarstw domowych na towary i usługi konsumpcyjne. Badania obejmują 12 podstawowych rodzajów wydatków, które stanowią dominującą część wydatków gospodarstwa domowego. Wydatki na zakup nieruchomości i spłatę kredytów są klasyfikowane w oddzielnej pozycji, jako rozchody. Jak wynika z badań GUS kredyty hipoteczne, mimo szybkiego wzrostu w ostatnich kilku latach, nie są jeszcze produktem powszechnie wykorzystywanym przez gospodarstwa domowe. W 2005 roku tylko 2,21% gospodarstw domowych objętych badaniem deklarowało obciążenie z tytułu spłaty kredytów hipotecznych. W związku z tym przeciętne miesięczne obciążenie w przeliczeniu na osobę w grupie badanej wynosiło tylko 4,15 PLN, co odpowiadało tylko 0,6% sumy wydatków gospodarstw na towary i usługi konsumpcyjne.^[1]Wniosek jest tylko jeden w gospodarstwach domowych tkwi znaczna rezerwa popytu, która jest systematycznie uwalniana w miarę wzrostu dochodów tych gospodarstw.

W 2005 roku wśród nabywców mieszkań posiłkujących się kredytem hipotecznym większość stanowiły gospodarstwa o przeciętnych dochodach wyższych o 54% od średniego dochodu, przy tym zauważono, że mimo wydatków na cele mieszkaniowe nie zmniejszyło się zainteresowanie wydatkami na inne cele konsumpcyjne, gdyż średnie wydatki na inne cele były w tej grupie większe o 39% od średniej dla całej badanej grupy.^[2] Dalszą znaczną rezerwę rynkową stanowi obniżenie kosztów kredytu, które miało miejsce w latach 2002 – 2006, mimo znacznego wzrostu wartości kredytów w latach 2003 – 2005, obciążenie spłatą dochodów gospodarstw domowych wzrosło w umiarkowanym stopniu, głównie dzięki spadkowi stóp procentowych, umocnieniu złotego, w 2005 roku oraz wzrostowi dochodów tych gospodarstw. Obliczony na podstawie danych GUS wskaźnik obciążenia spłatą kredytów^[3] dla grupy spłacających kredyty hipoteczne w 2005 roku wynosił 19,3%, wobec 18,8% w 2004 roku i 16,6% w 2003 roku.^[4] Niestety gwałtowne obniżenie wartości złotówki pogarsza te wskaźniki, co w oczywisty sposób generuje zmniejszenie popytu. Dodatkowo zmniejszenie popytu w 2008 roku spowodowane było gwałtownym wzrostem cen, nadprodukcją dużych i drogich mieszkań, w miejsce tanich i małych mieszkań, a w końcu roku kryzysową sytuacją w wielu bankach, których wycofały się na trzy, cztery miesiące z kredytowania zakupów mieszkań.    

W latach 2005-2007 banki konkurując pomiędzy sobą o klienta stworzyły przystępną ofertę kredytową dla gospodarstw domowych, powiększając podaż pieniądza na rynku banki spowodowały gwałtowny wzrost cen na rynku nieruchomości mieszkalnych i wzrost popytu wykupy spekulacyjne. Obecny system kredytowania wykorzystywany jest przede wszystkim przez inwestorów o dochodach dużo wyższych od średniej krajowej. Czy nastąpi równie gwałtowny spadek cen mieszkań? Odpowiedź jest negatywna.

Należy zapytać, kiedy to ożywienie gospodarcze i nieuchronny wzrost płac spowodują dostępność kredytu hipotecznego na zakup mieszkań dla szerszego grona klientów. Chociaż na wtórnym rynku nieruchomości mieszkaniowych, system kredytowania praktycznie nie istniał do 2002 roku, to obecnie również nie istnieje, gdyż kredyty dostępne są dla nielicznych bardzo dobrze zarabiających. W 2007 i 2008 roku aż 85% transakcji dokonywanych było z udziałem banku kredytującego, czy wskaźnik taki się utrzyma, czy rynek zacznie się finansować gotówką, tak jak było przed 2002 rokiem. W którym miejscu jest Polski rynek nieruchomości będziemy wiedzieli już niedługo, gdyż tradycyjnie w okresie Świąt Wielkanocnych następowało ożywienie rynku.